Seguro de Incendio y Sismo para Edificios: Guía Obligatoria Ley 21.442
Todo lo que administradores de edificios y copropietarios deben saber sobre el seguro obligatorio de comunidades en Chile
¿Es obligatorio el seguro de incendio en edificios?
La Ley 21.442, que moderniza la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Chile, establece obligaciones claras y específicas respecto a los seguros que deben contratar las comunidades de edificios y condominios. Esta normativa no es opcional: su cumplimiento es obligatorio y su fiscalización cada vez más estricta.
Para administradores de edificios, comités de administración y copropietarios, entender estas obligaciones es fundamental no solo para cumplir con la ley, sino también para proteger el patrimonio de todos los residentes ante eventos catastróficos como incendios, terremotos o daños estructurales.
En esta guía completa, desglosamos todos los aspectos clave: qué cubre exactamente el seguro, las diferencias entre espacios comunes y unidades privadas, la importancia de incluir la cobertura de sismo, y cómo evitar errores costosos en la contratación.
¿Qué cubre exactamente este seguro? (Espacios Comunes vs. Unidades)
Una de las confusiones más frecuentes entre copropietarios es entender qué parte del edificio cubre el seguro de la comunidad y qué debe cubrir cada propietario de manera individual. La Ley 21.442 establece una distinción clara:
Espacios Comunes
Responsabilidad de la comunidad
- Pasillos y halls de acceso
- Ascensores y escaleras
- Techumbres y estructuras exteriores
- Gimnasios, salas de eventos y conserjería
- Estacionamientos y bodegas comunes
- Instalaciones eléctricas y sanitarias matrices
Unidades (Departamentos)
Responsabilidad de cada propietario
- Estructura interna del departamento (muros divisorios)
- Cañerías interiores privadas
- Sistema eléctrico interno
- Pisos, revestimientos y terminaciones
- Puertas y ventanas de la unidad
- Mejoras y modificaciones internas
Importante: Contenidos y bienes personales
Incendio vs. Sismo: ¿Debo contratar ambos?
Esta es una de las preguntas más críticas que debe responder toda comunidad al momento de contratar su seguro. La ley establece obligaciones claras respecto al incendio, pero ¿qué pasa con los terremotos?
Seguro de Incendio (Obligatorio)
La cobertura de incendio es obligatoria e irrenunciable según la Ley 21.442. Este seguro protege tanto los espacios comunes como las unidades individuales contra:
- •Daños causados directamente por fuego
- •Explosiones relacionadas con gas o combustibles
- •Daños por agua utilizada para combatir el incendio
- •Rayo (según condiciones de la póliza)
No puedes renunciar a esta cobertura, incluso si consideras que el riesgo es bajo. La administración que no contrate este seguro está infringiendo la ley y puede ser sancionada.
Adicional de Sismo (Opcional pero Crítico)
La cobertura de sismo es técnicamente opcional, pero en Chile es altamente recomendada y, en la práctica, casi obligatoria. Aquí está el punto clave que muchos administradores desconocen:
La cobertura adicional de sismo protege contra:
- •Daños estructurales causados por movimientos telúricos
- •Grietas en muros, losas y pilares
- •Colapso parcial o total del edificio
- •Tsunami (en algunas pólizas, revisar condiciones)
Dato importante: La mayoría de los bancos exigen la cobertura de sismo como requisito para otorgar créditos hipotecarios. Si hay propietarios con créditos vigentes en el edificio, es casi seguro que el banco ya solicitó esta cobertura.
¿Cómo se calcula el monto asegurado? (El error de las 35 UF)
Este es probablemente el error más costoso que cometen las comunidades al contratar su seguro: asegurar el edificio por un monto insuficiente para ahorrar en la prima. Esta práctica, conocida como "infra-seguro", puede resultar en que la compañía pague solo una fracción de los daños reales.
Principio fundamental
Ejemplo real del error del infra-seguro
Situación: Tu edificio tiene un valor de reconstrucción real de 100.000 UF
Para ahorrar en la prima anual, la administración decide asegurarlo por solo 50.000 UF (la mitad)
¿Qué pasa si ocurre un siniestro con daños de 60.000 UF?
La compañía aplicará la regla proporcional de infra-seguro:
Indemnización = (50.000 ÷ 100.000) × 60.000 = 30.000 UF
La compañía solo pagará 30.000 UF de los 60.000 UF de daño. La comunidad debe poner la diferencia: 30.000 UF de su bolsillo.
Este escenario puede significar que cada propietario deba aportar decenas de millones de pesos adicionales para reparar el edificio. Por eso es fundamental que el monto asegurado sea realista y acorde al valor real de reconstrucción.
¿Cómo determinar el valor de reconstrucción correcto?
- 1.Tasación profesional: Contratar un tasador o corredor de seguros que calcule el valor de reconstrucción considerando metros cuadrados, materiales, terminaciones y costos actuales de construcción.
- 2.Revisión anual: El valor de reconstrucción debe actualizarse periódicamente (idealmente cada año) para considerar inflación y aumento en costos de materiales.
- 3.Incluir mejoras: Si se han realizado mejoras o ampliaciones en espacios comunes (terraza, gimnasio, sala de eventos), estas deben sumarse al valor asegurado.
- 4.Cláusula de valor de reposición: Asegúrate de que la póliza incluya esta cláusula, que garantiza que te pagarán el costo de reconstrucción actual, no el valor depreciado.
Preguntas Frecuentes sobre la Ley 21.442
¿Quién fiscaliza que el edificio tenga seguro?
La administración del edificio es la responsable principal de contratar y mantener vigente el seguro de espacios comunes. Sin embargo, con la nueva Ley 21.442, los copropietarios tienen derecho a exigir la contratación y pueden fiscalizar que la póliza esté al día. En caso de incumplimiento, pueden presentar reclamos ante la asamblea de copropietarios o incluso ante la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) en casos graves.
¿Qué pasa si mi departamento ya tiene seguro por el crédito hipotecario?
Si ya cuentas con un seguro de incendio contratado por tu banco hipotecario, debes endosarlo a favor de la comunidad o presentar una copia de la póliza a la administración. De esta forma, la administración no te cobrará doble en los Gastos Comunes. Es importante que la póliza cumpla con los requisitos mínimos establecidos por la ley y que cubra al menos el valor de reconstrucción de tu unidad.
¿El seguro de la comunidad cubre filtraciones de agua?
Depende del origen de la filtración. Si la rotura proviene de una cañería matriz (que pertenece a los espacios comunes), el seguro de la comunidad debería responder. Sin embargo, si la filtración se origina en una cañería que pertenece exclusivamente a tu departamento, corresponde que tu seguro de unidad lo cubra. Es fundamental determinar el origen exacto del daño para saber qué póliza aplica. En casos de duda, se debe realizar una pericia técnica.
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