Cómo Calcular el Monto Asegurado de un Edificio
Guía completa para calcular correctamente el valor de reposición y evitar el sub-aseguramiento
Importante: El cálculo del monto asegurado debe cumplir con la nueva normativa CMF sobre seguros de comunidades (NCG 556/557) vigente desde diciembre de 2025. Esta normativa establece requisitos específicos para evitar el sub-aseguramiento en pólizas colectivas.
Nueva Normativa CMF: Cálculo Correcto del Monto Asegurado según NCG 556
Esta guía fue revisada para incorporar la nueva normativa CMF (NCG 556/557) y la Ley 21.442 sobre seguros colectivos de condominios. La NCG 556 refuerza la importancia de calcular correctamente el monto asegurado para evitar infraseguro y garantizar indemnizaciones adecuadas.
¿Por qué es tan importante?
Calcular correctamente el monto asegurado es la decisión más importante al contratar un seguro de condominio. Un error en este cálculo puede dejar a tu comunidad sin protección real ante un siniestro.
El infraseguro o sub-aseguramiento (asegurar por menos del valor real) es el error más grave y común. Si aseguras por menos, la aseguradora aplicará la regla proporcional incluso en siniestros parciales.
La normativa CMF (NCG 556) establece que el Seguro Colectivo debe cubrir el valor de reposición completo para evitar que los copropietarios queden desprotegidos. Un monto insuficiente afecta directamente las indemnizaciones.
Método de Cálculo Paso a Paso
Sigue estos pasos para calcular correctamente
Calcular Superficie Total Construida
Suma la superficie de todos los espacios construidos del edificio:
- Departamentos (superficie útil + muros)
- Áreas comunes (hall, pasillos, escaleras)
- Estacionamientos subterráneos
- Bodegas
- Salas de máquinas, sala de eventos, gimnasio
Dónde encontrar esta información: Planos del edificio, certificados de recepción municipal, escrituras de copropiedad.
Determinar Valor Unitario (UF/m²)
El valor por m² depende de la materialidad y calidad de la construcción:
Edificio Económico: 20-25 UF/m²
Construcción básica, sin terminaciones especiales
Edificio Estándar: 25-35 UF/m²
Construcción sólida, terminaciones medias
Edificio Premium: 35+ UF/m²
Terminaciones de calidad, buenos materiales
Importante: Cada comunidad debe evaluar cuidadosamente el costo de reconstrucción específico de su edificio, considerando sus características particulares, materiales utilizados y equipamiento instalado.
Cálculo Base
Fórmula Básica
Superficie Total (m²) × Valor UF/m²
Ejemplo: Edificio de 5.000 m² con construcción estándar (35 UF/m²) = 5.000 × 35 = 175.000 UF
Sumar Equipamiento Especial
Añade el valor de instalaciones y equipos especiales:
- Ascensores: 3.000-5.000 UF por unidad
- Generador eléctrico: 2.000-4.000 UF
- Piscina climatizada: 3.000-8.000 UF
- Sistema de seguridad completo: 1.000-3.000 UF
- Climatización central: 2.000-5.000 UF
Resultado: Monto Asegurado
Monto Total a Asegurar
Cálculo Base + Equipamiento Especial
Errores Críticos a Evitar
Estos errores pueden dejarte sin cobertura real
Sub-aseguramiento
El error más grave. Si aseguras por menos del valor real, la aseguradora aplicará la regla proporcional en cualquier siniestro.
Sobre-aseguramiento
Asegurar por más del valor real solo aumenta la prima sin beneficio adicional.
Incluir Valor del Terreno
El seguro solo cubre lo que puede destruirse: la construcción.
No Actualizar el Valor
Los costos de construcción aumentan con inflación y variación UF.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es el valor de reposición de un edificio?
Es el costo de reconstruir completamente el edificio con las mismas características, materiales y calidad. NO incluye el valor del terreno, solo la construcción, instalaciones y equipamiento. Es el monto por el cual debe asegurarse.
¿Debo incluir el valor del terreno?
No. El terreno NO se incluye porque no puede destruirse. El seguro solo cubre lo que puede dañarse: construcción, instalaciones y equipamiento. Incluir el terreno solo aumenta la prima sin agregar protección real.
¿Qué pasa si aseguro por menos del valor real (sub-aseguramiento)?
La aseguradora aplicará la regla proporcional incluso en siniestros parciales. Ejemplo: si el edificio vale 10.000 UF y lo aseguras por 7.000 UF (70%), solo te pagarán el 70% de cualquier daño. Es fundamental calcular correctamente.
¿Cuánto vale construir por m² en Chile?
Depende de la materialidad y calidad: edificio económico 20-25 UF/m², estándar 25-35 UF/m², premium 35+ UF/m². Estos valores incluyen estructura básica pero debes sumar equipamiento especial. Cada comunidad debe evaluar cuidadosamente su costo específico de reconstrucción.
¿Cada cuánto debo actualizar el monto asegurado?
Al menos una vez al año, considerando inflación del sector construcción, variación UF y mejoras realizadas. Muchas pólizas incluyen actualización automática por IPC o UF, pero igual debes revisar que sea suficiente.
¿Necesitas ayuda para calcular?
Nuestros expertos te ayudan a determinar el monto correcto para tu edificio
Solicitar Asesoría Gratuita