Cómo Calcular el Monto Asegurado de EECC y Unidades
Método correcto según Ley 21.442 y NCG 556 CMF para evitar infraseguro en tu condominio
Marco Legal: El artículo 43 de la Ley 21.442 establece que el Seguro Colectivo contra Incendio debe cubrir, como mínimo, los bienes e instalaciones de los espacios comunes (EECC). La póliza puede otorgar opciones de cobertura para las unidades individuales. La NCG 556 de la CMF (emitida 10/12/2025, rige desde 01/06/2026) regula los aspectos técnicos de este seguro.
Error Crítico Común: Calcular el Monto Total sin Separar EECC
Muchos administradores calculan un "monto total" sumando departamentos + áreas comunes, pero esto no cumple con la Ley 21.442. Debes separar:
- EECC (obligatorio): Estructura, instalaciones generales, áreas comunes
- Unidades (opcional): Interiores de departamentos, bodegas individuales
Esta guía te enseña a calcular correctamente cada componente.
¿Por qué es tan importante calcular bien?
El infraseguro o sub-aseguramiento (asegurar por menos del valor real) es el error más grave. Si calculas mal, la aseguradora aplicará la regla proporcional en cualquier siniestro, incluso daños menores.
Ejemplo Real:
EECC valen 8.000 UF pero los aseguras por 5.600 UF (70%). Hay un incendio en escalera que causa 400 UF de daño. La aseguradora solo paga 280 UF (70%). Los copropietarios deben poner 120 UF de gastos comunes extraordinarios.
Método de Cálculo Paso a Paso
Sigue este proceso para calcular correctamente
Paso 0: Define Qué Son los EECC vs Unidades
Antes de calcular, debes entender qué componentes van en cada categoría:
EECC (Espacios Comunes)
- Estructura: Fundaciones, pilares, muros estructurales, losas, techumbre, envolvente
- Instalaciones generales: Red eléctrica matriz, cañerías agua/alcantarillado, red gas, bajadas aguas lluvias
- Áreas comunes: Halls, pasillos, escaleras, terrazas comunes
- Equipamiento colectivo: Ascensores, generadores, portones, sistemas seguridad, piscinas
Unidades (Opcional)
- Interiores de departamentos: Terminaciones, tabiques divisorios, puertas interiores, ventanas, pisos, revestimientos
- Instalaciones internas: Enchufes, artefactos baño/cocina, calefont individuales
- Bodegas individuales: De propiedad exclusiva
- Estacionamientos: De propiedad exclusiva (no subterráneos comunes)
Importante: Los EECC incluyen la estructura completa del edificio, no solo los m² de "áreas comunes visibles" (halls, pasillos). La estructura sostiene todo el edificio y debe asegurarse como parte de los EECC.
Método A: Si Tienes Recepción Municipal con Partidas
Este es el método más preciso. Si tu edificio tiene recepción municipal detallada por partidas de construcción, puedes separar:
✓ Asignar a EECC:
- • Obras preliminares (excavaciones, fundaciones)
- • Estructura (hormigón armado, pilares, losas)
- • Albañilería estructural (muros exteriores, envolvente)
- • Techumbre y cubiertas
- • Instalaciones generales (eléctricas, sanitarias, gas)
- • Terminaciones áreas comunes (halls, escaleras, pasillos)
- • Ascensores y equipamiento colectivo
✓ Asignar a Unidades:
- • Tabiquería interior (divisiones internas departamentos)
- • Terminaciones interiores (pisos, revestimientos, cielos)
- • Puertas y ventanas interiores
- • Artefactos y equipamiento (cocinas, baños)
- • Instalaciones internas (enchufes, llaves, artefactos)
Ejemplo Práctico con Recepción Municipal:
• Valor total recepción municipal: 12.000 UF
• Partidas asignadas a EECC (estructura + instalaciones generales + áreas comunes): 8.400 UF (70%)
• Partidas asignadas a Unidades (terminaciones interiores): 3.600 UF (30%)
→ Monto a asegurar EECC: 8.400 UF (obligatorio según Ley 21.442)
→ Monto a asegurar Unidades: 3.600 UF (opcional en póliza colectiva)
Método B: Si NO Tienes Recepción Municipal Detallada
Si solo conoces los m² totales construidos pero no tienes el desglose por partidas, puedes usar una estimación práctica:
Fórmula Estimativa:
1. Superficie Total × UF/m² = Valor Total Construido
2. Valor Total × % EECC = Valor EECC
3. Valor Total × % Unidades = Valor Unidades
Distribución Porcentual Orientativa:
Para edificios residenciales estándar, una distribución práctica considera:
- • EECC: 60-80% del valor total (70% es un punto de partida razonable)
- • Unidades: 20-40% del valor total (30% promedio)
Nota: Estos porcentajes son orientativos y deben ajustarse según características del edificio (altura, materialidad, terminaciones, equipamiento). En edificios con terminaciones premium, el % de unidades puede ser mayor.
Ejemplo Práctico con Estimación:
Datos del edificio:
• Superficie total construida: 5.000 m²
• Construcción estándar: 30 UF/m²
• Equipamiento especial (2 ascensores): 8.000 UF
Paso 1: Valor Total
5.000 m² × 30 UF/m² = 150.000 UF
+ Equipamiento: 8.000 UF
= Total: 158.000 UF
Paso 2: Distribución (70% EECC / 30% Unidades)
• EECC: 158.000 × 70% = 110.600 UF
• Unidades: 158.000 × 30% = 47.400 UF
→ Monto mínimo obligatorio (EECC): 110.600 UF
→ Opcional agregar unidades: +47.400 UF
Recomendación: Si el edificio tiene características especiales (altura sobre 8 pisos, terminaciones premium, equipamiento sofisticado), solicita asesoría referencial especializada. La estimación porcentual es un punto de partida, no una regla fija.
Determinar Valor Unitario (UF/m²)
El valor por m² de reconstrucción depende de la materialidad y calidad:
Construcción Económica
Estructura básica, terminaciones simples
Construcción Estándar
Estructura sólida, terminaciones medias
Construcción Premium
Materiales calidad, terminaciones superiores
Importante: Valores referenciales con fines educativos. La prima, deducibles y coberturas dependen de la compañía, evaluación del riesgo, uso y antecedentes. Solicita cotización personalizada.
Sumar Equipamiento Especial de EECC
Los equipos de uso colectivo deben sumarse al valor de EECC:
Ascensores
3.000-5.000 UF por unidad
Generador eléctrico
2.000-4.000 UF
Piscina común
3.000-8.000 UF
Sistema seguridad
1.000-3.000 UF
Portón automático
800-1.500 UF
Climatización central
2.000-5.000 UF
Importante: Valores referenciales con fines educativos. La prima, deducibles y coberturas dependen de la compañía, evaluación del riesgo, uso y antecedentes. Solicita cotización personalizada.
Errores Críticos a Evitar
Estos errores pueden dejarte sin cobertura real
No Separar EECC de Unidades
Error más común. Calcular un "monto total" sin identificar qué corresponde a EECC (obligatorio) y qué a unidades (opcional).
Infraseguro (Sub-asegurar)
El error más grave. Asegurar por menos del valor real activa la regla proporcional en cualquier siniestro.
Incluir Valor del Terreno
El terreno no se destruye. Solo asegura la construcción.
Usar Solo m² "Comunes Visibles"
Los EECC NO son solo halls y pasillos. Incluyen toda la estructura.
No Actualizar el Monto
Costos de construcción aumentan con inflación y UF.
Sobre-asegurar
Asegurar por más del valor real aumenta la prima sin beneficio.
Preguntas Frecuentes
¿Qué son los EECC (Espacios Comunes)?
Los EECC o espacios comunes son todos los bienes e instalaciones de uso compartido en un condominio: estructura del edificio (fundaciones, muros, losas, techumbre), instalaciones generales (electricidad, agua, gas, alcantarillado), áreas comunes (halls, escaleras, pasillos), y equipamiento colectivo (ascensores, generadores, portones). Es distinto de las unidades individuales (departamentos, bodegas individuales, estacionamientos de propiedad exclusiva).
¿Qué dice la Ley 21.442 sobre el seguro de EECC?
El artículo 43 de la Ley 21.442 establece que el Seguro Colectivo contra Incendio debe cubrir, como mínimo, los bienes e instalaciones de los espacios comunes del condominio. Adicionalmente, la póliza puede otorgar coberturas opcionales para las unidades individuales. La normativa CMF NCG 556 (emitida el 10/12/2025, rige desde 01/06/2026) regula los aspectos técnicos de este seguro colectivo.
¿Debo calcular por separado EECC y unidades?
Sí. Según la Ley 21.442, el mínimo obligatorio es asegurar los EECC. Si optas por asegurar también las unidades individuales, puedes hacerlo en la misma póliza colectiva o los propietarios pueden tener seguros individuales. Lo importante es calcular correctamente cada componente para evitar infraseguro. La NCG 556 establece que debe existir equivalencia con los seguros hipotecarios cuando corresponda.
¿Qué pasa si no tengo los m² exactos de EECC?
Si tienes recepción municipal con partidas detalladas, puedes separar: estructura/envolvente/instalaciones generales = EECC; terminaciones interiores de unidades = unidades. Si no tienes ese detalle, una estimación práctica considera que los EECC representan aproximadamente 60-80% del valor total construido (70% es un punto de partida razonable para edificios estándar, pero debe ajustarse según características específicas). Te recomendamos solicitar asesoría referencial para tu caso particular.
¿Qué pasa si aseguro por menos del valor real (infraseguro)?
La aseguradora aplicará la regla proporcional incluso en siniestros parciales. Si aseguras por el 70% del valor real, solo recibirás el 70% de cualquier indemnización. Este es el error más grave en seguros de condominios y deja a los copropietarios desprotegidos. La NCG 556 refuerza la importancia de calcular correctamente para evitar esto.
¿Cuánto vale reconstruir por m² en Chile?
Depende de materialidad y calidad: construcción económica 20-25 UF/m², estándar 25-35 UF/m², premium 35-55 UF/m². Estos son valores referenciales orientativos. El costo específico varía según ubicación, terminaciones, altura del edificio, y complejidad estructural. Te ayudamos a estimar un valor acorde a tu proyecto.
¿Debo incluir el valor del terreno?
No. El terreno no se destruye en un siniestro. El seguro solo cubre la construcción, instalaciones y equipamiento. Incluir el terreno solo aumenta la prima sin agregar protección.
¿Cada cuánto actualizo el monto asegurado?
Al menos anualmente, considerando inflación del sector construcción, variación de la UF y mejoras realizadas. Muchas pólizas incluyen actualización automática, pero debes verificar que el monto siga siendo suficiente.
¿Necesitas orientación sobre el monto asegurado de tu condominio?
Te orientamos con valores referenciales de EECC y unidades según Ley 21.442
Solicitar Asesoría ReferencialNota Legal: AsegurateAqui provee valores referenciales de construcción basados en promedios de mercado. No realizamos tasaciones. La definición final del monto asegurado es responsabilidad exclusiva del cliente.