Obligaciones del administrador de condominio bajo la Ley 21.442
La Ley 21.442 profesionalizó la administración de condominios en Chile: registro obligatorio en el Minvu, requisitos de capacitación, un sistema de reclamos ante la Seremi y sanciones que pueden dejarte fuera del rubro. Y entre las obligaciones más fiscalizables está una: mantener vigente el seguro colectivo del edificio.
El Registro Nacional de Administradores: obligatorio, público y gratuito
La Ley 21.442 creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Deben inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la administración, remunerada o gratuita — incluido el copropietario que administra su propio edificio. Requisitos para personas naturales: licencia de enseñanza media y un curso de capacitación en administración de condominios aprobado, según define el reglamento de la ley.
Las obligaciones clave (y las que más reclamos generan)
Mantener vigente el seguro colectivo (Art. 43)
Contratar y renovar el seguro colectivo contra incendio de los bienes comunes, con opción de incorporar las unidades. Desde junio 2026 la póliza debe cumplir además la NCG 556 de la CMF.
Rendición de cuentas y gastos comunes
Administrar fondos con transparencia, rendir cuentas documentadas al comité y a la asamblea, y mantener la contabilidad del condominio al día.
Mantención de bienes comunes
Ejecutar la mantención y reparación de bienes e instalaciones comunes (ascensores, redes, techumbres): su descuido genera responsabilidad, por ejemplo ante filtraciones desde bienes comunes.
Certificaciones e información a copropietarios
Emitir certificados (gastos comunes, cobertura del seguro para el banco según NCG 556) y mantener informada a la comunidad conforme a la ley y su reglamento.
Reclamos y sanciones: cómo funciona el sistema
El comité de administración, o copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades, pueden reclamar ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo de la región del condominio cuando el administrador incumple sus obligaciones. El procedimiento y la gradualidad de las sanciones están regulados por el reglamento y las circulares del Minvu.
Sanciones en cuatro niveles según el sistema de reclamaciones y sanciones del Minvu: leves, amonestación por escrito; menos graves, amonestación y/o multa de 1 a 4 UTM; graves, suspensión del Registro Nacional por 1 a 3 años y/o multa de 5 a 10 UTM; gravísimas, eliminación del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM. Las sanciones se publican en el Registro y las reclamaciones prescriben en 2 años. Sin inscripción vigente, no se puede ejercer.
Entre los incumplimientos más delicados está el seguro: si el condominio sufre un incendio sin póliza vigente, los copropietarios asumen íntegramente la pérdida y el administrador queda expuesto a responsabilidad. Revisa las consecuencias en detalle en Multas Ley 21.442: ¿qué pasa sin seguro?.
Checklist de seguros para un administrador al día
Póliza colectiva contra incendio vigente y conforme a la NCG 556 (dos bloques: bienes comunes y unidades, con montos y deducibles separados).
Monto asegurado calculado a valor de reposición, no comercial — revisa la guía de cálculo del monto asegurado.
Coberturas adicionales evaluadas en asamblea: sismo, daños por agua y RC de la comunidad.
RC personal del administrador/comité como póliza separada de la RC de la comunidad.
Certificados de cobertura disponibles para copropietarios que los pidan para su banco (evita el doble pago del seguro hipotecario).
Calendario de renovación con al menos 30 días de holgura antes del vencimiento.
Guías relacionadas: NCG 556, cálculo del monto asegurado, RC del administrador y comité.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribirse en el Registro Nacional de Administradores?
Sí. La Ley 21.442 creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo: es obligatorio, público y gratuito, y deben inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan como administradores, sea de forma remunerada o gratuita. La inscripción se realiza en condominios.minvu.cl.
¿Qué requisitos exige el registro?
Para personas naturales, acreditar licencia de enseñanza media y la aprobación de un curso de capacitación en administración de condominios, en los términos que define el reglamento de la ley. Las personas jurídicas deben cumplir los requisitos que fija el mismo reglamento.
¿Quién puede reclamar contra un administrador y dónde?
El comité de administración, o copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio, pueden presentar una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo de la región del condominio, cuando el administrador incumpla las obligaciones de la ley o su reglamento.
¿Qué sanciones arriesga un administrador que incumple?
Según el sistema de reclamaciones y sanciones del Minvu, la escala tiene cuatro niveles: infracciones leves, amonestación por escrito; menos graves, amonestación y/o multa a beneficio fiscal de 1 a 4 UTM; graves, suspensión del Registro Nacional por 1 a 3 años y/o multa de 5 a 10 UTM; y gravísimas, eliminación del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM. Las sanciones se publican en el propio Registro. Sin inscripción vigente no se puede ejercer como administrador.
¿Las reclamaciones contra el administrador prescriben?
Sí: prescriben en un plazo de dos años contados desde la acción u omisión reclamada. Y un detalle importante que fija el sistema del Minvu: quien reclama por esta vía no puede presentar la misma reclamación ante el Juzgado de Policía Local ni la municipalidad — hay que elegir el canal.
¿El administrador es responsable si el condominio no tiene seguro?
El artículo 43 de la Ley 21.442 obliga a contratar y mantener vigente el seguro colectivo contra incendio del condominio, y su gestión recae en la administración. No mantenerlo vigente expone al administrador a reclamos de los copropietarios y a responsabilidad por los perjuicios en caso de siniestro sin cobertura, además de las sanciones del sistema de reclamaciones.
¿Administras uno o más condominios?
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Cotizar seguro para mi comunidadFuentes
- Ley N°21.442 de Copropiedad Inmobiliaria — Biblioteca del Congreso Nacional
- Registro Nacional de Administradores de Condominios — Minvu
- Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria — Minvu
- Reglamento de la Ley 21.442 — Minvu (Diario Oficial)
- Sistema de Reclamaciones y Sanciones en la administración de condominios — Minvu (octubre 2025)