El contexto: Por qué esto importa ahora
Con la entrada en vigencia de la Ley 21.442, contratar un seguro de incendio y sismo dejó de ser opcional para convertirse en una obligación legal. Las multas por incumplimiento pueden alcanzar las 1.000 UTM (aproximadamente $64 millones de pesos), y la responsabilidad recae directamente sobre el comité administrador.
Sin embargo, la presión por cumplir rápidamente con la normativa ha llevado a que muchos edificios contraten "el primer seguro disponible" sin entender realmente qué están firmando. El resultado: cuando llega el siniestro real —una filtración que inunda 5 departamentos, un ascensor que deja atrapados a residentes, o daños por manifestaciones— descubren que su póliza no cubre lo que necesitaban.
Objetivo de esta guía:
Te mostraremos las 5 cláusulas más críticas que DEBES revisar antes de firmar o renovar tu póliza. Son las que marcan la diferencia entre un seguro que realmente protege y uno que solo cumple "en papel" con la ley.
El Deducible de Rotura de Cañerías: El Error #1 de los Administradores
📊 El contexto:
La rotura de cañerías y filtraciones de agua es, estadísticamente, el siniestro más frecuente en edificios chilenos (representa el 45% de todos los reclamos). No importa si tu edificio es nuevo o antiguo: las cañerías de cobre se corroen, las uniones se aflojan, y los sifones se tapan.
El problema escondido:
Muchas pólizas ofrecen esta cobertura, pero aplican un deducible porcentual del monto del daño (típicamente 5%, 10% o incluso 15%). ¿Por qué es esto un problema?
Ejemplo real:
Una filtración en el piso 8 genera daños por $10.000.000 (reparación de muros, cielos, pisos, muebles afectados de 3 departamentos).
- • Con deducible del 10%: El edificio debe pagar $1.000.000 de su bolsillo
- • Con deducible fijo de UF 3: El edificio paga solo ~$120.000
✅ El consejo experto:
Busca pólizas que ofrezcan Deducible Fijo en UF para daños por agua (idealmente entre UF 3 y UF 5).
Esto te permite controlar el presupuesto de gastos comunes sin sorpresas. En edificios con presupuestos ajustados, esta diferencia puede significar tener que hacer un cobro extraordinario o no.
Preguntas clave para tu corredor:
- ¿El deducible para rotura de cañerías es fijo o porcentual?
- ¿Cubre filtraciones desde unidades particulares hacia espacios comunes?
- ¿Incluye los daños indirectos (mobiliario, reparaciones estéticas)?
- ¿Hay sublímites por siniestro o por año?
Avería de Maquinaria: Ojo con la Antigüedad de tu Ascensor
🏗️ El contexto:
Los ascensores y calderas son el corazón operativo de cualquier edificio. Una falla en el ascensor no solo es un inconveniente: puede significar emergencias médicas, adultos mayores atrapados en sus departamentos, y pérdida de valor comercial.
El problema de los edificios antiguos:
Si tu edificio tiene más de 15 o 20 años, muchas aseguradoras:
- Excluyen completamente la cobertura de maquinaria antigua
- Aplican depreciación brutal (te indemnizan solo el 30-40% del costo de reparación)
- Establecen sublímites muy bajos (UF 500-1.000) que no alcanzan para reparaciones reales
- Exigen certificados de mantención estrictos como requisito previo
Caso real documentado:
Edificio de 18 años en Providencia. Falla total del motor del ascensor principal. Costo de reparación: $8.500.000. La póliza cubría "avería de maquinaria" pero con sublímite de UF 1.000 (~$40.000.000) y depreciación del 50% por antigüedad. Indemnización real recibida: $2.000.000. El edificio debió financiar los $6.500.000 restantes con un cobro extraordinario.
✅ El consejo experto:
Para edificios modernos (menos de 10 años):
Busca coberturas con sublímites de al menos UF 4.000 para avería de maquinaria. Verifica que incluya tanto la reparación como el reemplazo completo si es necesario.
Para edificios antiguos (más de 15 años):
Revisa específicamente la cláusula de antigüedad máxima permitida. Algunas aseguradoras especializadas aceptan equipos más antiguos sin depreciación excesiva, pero debes solicitarlo explícitamente. Considera contratar un seguro de avería específico para ascensores como póliza complementaria.
Equipos que DEBES asegurar explícitamente:
- Ascensores (todos los del edificio)
- Calderas y sistemas de calefacción central
- Bombas de agua (elevadoras y de presión)
- Generadores eléctricos de emergencia
- Portones automáticos y barreras vehiculares
- Sistemas de ventilación mecánica (estacionamientos subterráneos)
Responsabilidad Civil del Comité: Protege tu Patrimonio Personal
⚖️ El contexto:
Los miembros del comité administrador son vecinos voluntarios, no expertos en gestión inmobiliaria. Sin embargo, la ley los hace responsables de las decisiones que toman. Si algo sale mal —un accidente, una mala decisión, una omisión— pueden ser demandados personalmente y sus patrimonios personales quedan expuestos.
Los riesgos más comunes:
👷 Accidentes Laborales
El conserje se cae limpiando ventanas. La empresa de mantención no tiene seguro vigente. Los familiares demandan al edificio Y al comité.
🚧 Obras Mal Autorizadas
El comité autoriza una reparación que genera daños estructurales. Los copropietarios afectados demandan por negligencia.
⚠️ Falta de Mantención
No se realizan las mantenciones obligatorias del ascensor. Ocurre un accidente grave. Fiscalización multa Y hay demanda civil.
💰 Mal Uso de Fondos
Acusaciones de desviación de gastos comunes o contratos irregulares. Aunque sean infundadas, los costos legales de defensa son reales.
✅ El consejo experto:
No te quedes solo con la RC básica del edificio. Asegúrate de que tu póliza incluya explícitamente estas dos coberturas:
1. Responsabilidad Civil Patronal
Cubre accidentes de trabajadores (conserjes, personal de aseo, guardias) que ocurran en el edificio, incluso si están contratados por terceros.
2. Responsabilidad Civil del Comité de Administración
Protege el patrimonio personal de los miembros del comité ante demandas por decisiones tomadas en el ejercicio de su cargo. Incluye gastos de defensa legal.
💡 Dato importante:
Muchas pólizas estándar incluyen RC del edificio (daños a terceros causados por el inmueble), pero NO incluyen RC del Comité ni RC Patronal de forma automática. Estas son coberturas adicionales que debes solicitar expresamente. El costo adicional suele ser menor (15-20% de la prima base), pero la protección es invaluable.
Sublímites recomendados:
- RC General del Edificio: Mínimo UF 3.000 (edificios pequeños) hasta UF 20.000 (torres grandes)
- RC del Comité: Mínimo UF 5.000
- RC Patronal: Según el número de trabajadores, típicamente UF 1.000-3.000
Terrorismo y Desórdenes Públicos: La Cobertura Olvidada
🔥 El contexto:
Desde octubre de 2019, los daños por manifestaciones, disturbios y desórdenes públicos dejaron de ser un "riesgo teórico" para convertirse en una preocupación real y concreta para edificios en zonas comerciales, cerca de universidades, o en sectores históricos de protesta.
¿Qué NO cubre tu póliza básica?
La mayoría de las pólizas estándar incluyen una cobertura básica de "Terrorismo y Desórdenes Públicos", pero con sublímites muy bajos (típicamente UF 10.000 a UF 30.000). Esto puede ser suficiente para:
- Reposición de vidrios rotos en lobby
- Reparación de pinturas y grafitis en fachada
- Daños menores en puertas de acceso
Pero NO es suficiente para daños estructurales graves: incendios que afectan varios pisos, destrucción de sistemas eléctricos, daños en estacionamientos subterráneos, o saqueos que vacían bodegas completas.
Caso emblemático:
Edificio mixto (comercio en primer piso, departamentos arriba) en Plaza Baquedano. Durante manifestaciones de 2019-2020, incendio intencional en local comercial se propaga a estructura. Daños totales: UF 85.000. Póliza cubría solo UF 20.000 por "desórdenes públicos". Diferencia: UF 65.000 sin cobertura (~$2.600 millones al tipo de cambio 2020).
✅ El consejo experto:
Para edificios en zonas de alto riesgo (centros comerciales, sectores universitarios, edificios emblemáticos), busca sublímites superiores a UF 100.000 para esta cobertura.
Si tu edificio está en una zona de bajo riesgo, el sublímite estándar puede ser suficiente. Pero revisa que el monto sea coherente con el valor de reconstrucción de las áreas más expuestas (fachadas, accesos, primer piso).
Edificios de alto riesgo (considera sublímites mayores):
- Edificios en Plaza Baquedano, Alameda, Plaza de Armas
- Construcciones cerca de universidades (Casa Central U. Chile, UC, UAH)
- Edificios con locales comerciales en primer piso sobre avenidas principales
- Condominios en barrios históricos de manifestaciones (Barrio Lastarria, Bellas Artes)
- Torres corporativas en sector financiero (Costanera Center, El Golf)
Inhabitabilidad y Pérdida de Arriendo: Cuando el Siniestro te Deja sin Hogar
🏠 El contexto:
Un incendio, una inundación grave, o un sismo que deja inhabitable tu departamento no solo significa la pérdida del inmueble físico. También significa un problema inmediato: ¿Dónde van a vivir los afectados mientras se repara?
El costo escondido de un siniestro mayor:
Las reparaciones estructurales después de un siniestro grave pueden tomar entre 4 y 12 meses. Durante ese período:
- Propietarios que viven en el departamento: Deben arrendar temporalmente en otro lugar
- Propietarios que arriendan su departamento: Pierden el ingreso mensual del arriendo
- Ambos casos: Siguen pagando dividendos hipotecarios + gastos comunes de un inmueble que no pueden usar
Escenario real:
Familia de 4 personas, departamento de 80m² en Ñuñoa inhabitable por incendio. Necesitan arrendar por 6 meses mientras se repara:
- • Arriendo temporal: $800.000/mes × 6 meses = $4.800.000
- • Costos de mudanza temporal: $300.000
- • Gastos de instalación (cortinas, artículos básicos): $400.000
- • Total: $5.500.000
✅ El consejo experto:
Verifica que tu póliza incluya cobertura de Gastos de Habitabilidad o Pérdida de Arriendo con las siguientes características mínimas:
- • Período cubierto: Al menos 6 meses (ideal: 12 meses)
- • Tope mensual: UF 30-40 por mes (suficiente para arriendo en la misma zona)
- • Incluye gastos de mudanza: Tanto ida como vuelta
- • Sin franquicia temporal: Comienza a pagar desde el primer mes
Diferencia entre las dos coberturas:
🏡 Gastos de Habitabilidad
Para propietarios que viven en el inmueble:
Cubre el costo de arrendar temporalmente mientras se repara. Incluye arriendo, gastos básicos y mudanzas.
💰 Pérdida de Arriendo
Para propietarios que arriendan:
Compensa la pérdida del ingreso mensual por arriendo durante el período de reparación. Se paga el monto del contrato de arriendo vigente.
⚠️ Cuidado:
Esta cobertura NO suele estar incluida en las pólizas básicas de edificios. Es una cobertura adicional que debes solicitar explícitamente, y aplica solo para las unidades particulares que la contraten. Algunos edificios la incluyen de forma colectiva para todas las unidades; otros dejan que cada copropietario la contrate individualmente.
Conclusión: Cómo Cotizar Inteligentemente
Contratar un seguro de comunidad no se trata solo de cumplir con la Ley 21.442. Se trata de proteger el patrimonio de todos los copropietarios y, especialmente, de blindar al comité administrador ante responsabilidades que podrían comprometer sus patrimonios personales.
Las 5 preguntas que DEBES hacer antes de firmar:
¿El deducible para rotura de cañerías es fijo en UF o porcentual del daño?
¿Qué sublímite tiene la cobertura de avería de maquinaria y aplica para ascensores de más de 15 años?
¿Incluye explícitamente RC del Comité Administrador y RC Patronal?
¿Cuál es el sublímite para Terrorismo y Desórdenes Públicos?
¿Ofrece cobertura de Gastos de Habitabilidad y por cuántos meses?
En AsegurateAqui comparamos todas estas letras chicas por ti
No tienes que convertirte en un experto en seguros. Nuestro equipo revisa punto por punto las condiciones de cada aseguradora y te presenta solo las opciones que realmente protegen tu edificio.