Actualización normativa 2025: Como administrador, debes conocer los nuevos requisitos de la normativa CMF para seguros de comunidades (NCG 556/557). Esta regulación establece obligaciones específicas que debes cumplir.

Tu rol como administrador

Como administrador de condominio o edificio, eres responsable de proteger el patrimonio de todos los copropietarios. El seguro es una de tus obligaciones legales más importantes y una herramienta clave para gestionar riesgos.

Esta guía te ayudará a entender tus responsabilidades, cómo elegir y gestionar el seguro correcto, y cómo protegerte personalmente ante posibles demandas.

Obligaciones legales del administrador

1. Contratar seguro obligatorio

La Ley 21.442 establece que TODOS los condominios deben tener seguro contra incendio que cubra estructura y bienes comunes.

Es obligatorio por ley, no requiere aprobación de asamblea
Debe contratarse inmediatamente al asumir como administrador
La falta de seguro genera responsabilidad legal personal
Los copropietarios pueden demandarte si no cumples

👉 Lee más sobre la Ley 21.442

2. Mantener vigencia del seguro

No basta con contratar, debes asegurar que nunca quede sin cobertura:

Renovar con 30-60 días de anticipación al vencimiento
Confirmar pago oportuno de primas
Guardar comprobantes de pago y pólizas vigentes
Informar a copropietarios sobre renovaciones

3. Calcular monto correcto

Debes asegurar por el valor de reposición del edificio, no el comercial:

Superficie total construida × Valor UF/m² según materialidad
Más valor de equipamiento especial (ascensores, piscina, etc.)
NO incluir valor del terreno
Actualizar anualmente por inflación y mejoras

👉 Guía completa para calcular el monto

4. Informar a la comunidad

Transparencia con los copropietarios:

Presentar póliza contratada en asambleas
Explicar coberturas incluidas y excluidas
Informar monto asegurado y deducibles
Detallar costo distribuido en gastos comunes

Cómo cotizar y contratar el seguro

Paso 1: Reunir información necesaria

Antes de cotizar, prepara:

RUT de la comunidad
Dirección completa del edificio
Año de construcción y materialidad
Superficie total construida (m²)
Número de pisos, torres y departamentos
Equipamiento especial: ascensores, generador, piscina
Valor estimado de espacios comunes
Póliza anterior (si existe) para comparar

Paso 2: Solicitar múltiples cotizaciones

Cotiza con al menos 3 aseguradoras:

Permite comparar precios y coberturas
Identifica mejores ofertas del mercado
Puedes negociar mejores condiciones
Demuestras diligencia ante la comunidad

👉 Solicita cotizaciones aquí

Paso 3: Comparar opciones

No elijas solo por precio. Compara:

Coberturas incluidas: Incendio, terremoto, RC, daños por agua
Deducibles: Cuánto paga la comunidad en cada siniestro
Exclusiones: Qué NO cubre cada póliza
Límites: Montos máximos por cobertura
Servicio: Atención, tiempo de respuesta ante siniestros
Reputación: Experiencia pagando siniestros grandes

Paso 4: Presentar a la asamblea

Aunque no es obligatorio aprobar en asamblea (es obligatorio por ley), es buena práctica:

Presentar opciones cotizadas con análisis comparativo
Explicar recomendación y fundamentos
Dejar registro en acta de la presentación
Responder dudas de copropietarios

Gestión de siniestros

Cuando ocurre un siniestro

Como administrador, debes:

1. Reportar inmediatamente

Llama a la aseguradora dentro de 24-48 horas
Proporciona información completa del daño
Documenta con fotos y videos
Identifica testigos si los hay

2. Proteger el bien asegurado

Toma medidas para evitar que el daño se agrave
Ejemplo: corta el agua si hay filtración
NO hagas reparaciones definitivas sin autorización

3. Coordinar inspección

Agenda visita del liquidador
Facilita acceso a todas las áreas afectadas
Proporciona documentación solicitada
Obtén presupuestos si se solicitan

4. Seguimiento del proceso

Mantén comunicación constante con la aseguradora
Informa a copropietarios sobre avances
Supervisa reparaciones aprobadas
Guarda toda la documentación

Errores comunes en gestión de siniestros

❌ No reportar a tiempo
❌ Hacer reparaciones antes de la inspección
❌ No documentar adecuadamente el daño
❌ No seguir instrucciones de la aseguradora
❌ Aceptar el primer peritaje sin cuestionar si es bajo

Protección personal del administrador

Responsabilidad Civil del administrador

Los miembros del comité pueden ser demandados personalmente:

Por errores: Decisiones incorrectas que causan daño
Por omisiones: No actuar cuando debías
Por negligencia: Falta de cuidado en tu gestión

Solución: Incluye cobertura de RC del Administrador en la póliza.

👉 Todo sobre RC del administrador

Qué te protege la RC del administrador

Defensa legal: Abogados y costos judiciales
Indemnizaciones: Si debes pagar por sentencia
Gastos de juicio: Peritos, informes, documentos
Acuerdos extrajudiciales: Negociaciones previas

Costo de la RC del administrador

Generalmente 5-10% adicional sobre la prima base. Considerando el riesgo legal, es protección esencial y económica.

Mejores prácticas para administradores

Mantén registros detallados

Copia de todas las pólizas vigentes
Comprobantes de pago de primas
Correspondencia con aseguradora
Actas de asambleas donde se trató el seguro
Registro de mantenciones del edificio

Comunica proactivamente

Informa sobre renovaciones con anticipación
Explica aumentos de prima y sus razones
Mantén disponible información del seguro
Capacita a conserjes sobre qué hacer ante emergencias

Mantén el edificio en buen estado

Programa mantenciones preventivas
Documenta todas las reparaciones
Atiende filtraciones inmediatamente
Revisa equipamiento crítico regularmente

Por qué es importante: Muchas exclusiones del seguro son por falta de mantención.

Revisa anualmente

Verifica que monto asegurado siga siendo correcto
Cotiza con otras aseguradoras cada 2-3 años
Actualiza inventario de equipamiento
Revisa que coberturas sigan siendo adecuadas

Checklist del administrador responsable

Al asumir como administrador

✓ Verificar que existe seguro vigente
✓ Obtener copia de la póliza actual
✓ Revisar coberturas y montos
✓ Identificar fecha de vencimiento
✓ Verificar que incluya RC del administrador
✓ Actualizar contacto con la aseguradora

Trimestralmente

✓ Confirmar que primas están pagadas
✓ Revisar estado de equipamiento crítico
✓ Actualizar inventario de mejoras

Anualmente

✓ Revisar y actualizar monto asegurado
✓ Cotizar con al menos 3 aseguradoras
✓ Presentar seguro en asamblea ordinaria
✓ Renovar con anticipación al vencimiento
✓ Verificar que documentación esté actualizada

Preguntas frecuentes de administradores

¿Puedo contratar con cualquier aseguradora?

Sí, pero prefiere aseguradoras reconocidas con experiencia en condominios y buena clasificación de riesgo (AAA o AA).

¿Debo cotizar todos los años?

Mínimo cada 2-3 años. Cotizar anualmente te permite mantener precios competitivos.

¿Qué hago si la asamblea rechaza el seguro?

El seguro es obligatorio por ley. No está sujeto a aprobación de asamblea. Explica la obligación legal e igual contrata.

¿Puedo cambiar de aseguradora a mitad de año?

Sí, pero considera penalidades por cancelación anticipada de la póliza actual.

¿Qué pasa si un copropietario no paga gastos comunes?

El seguro debe pagarse igual. Es obligación de la comunidad, independiente de morosidad individual.

Recursos útiles para administradores

Conclusión

Como administrador, tienes responsabilidades legales importantes respecto al seguro del condominio. Cumplir correctamente te protege legalmente y garantiza tranquilidad a los copropietarios.

Las claves son: contratar cobertura adecuada, calcular correctamente el monto, renovar oportunamente, documentar todo y protegerte personalmente con RC del administrador.

Ante dudas, consulta con corredores especializados que pueden asesorarte gratuitamente.