Seguro de Edificios y Comunidades (Pack Ley 21.442)
La protección completa que tu administración necesita: Desde la estructura hasta los conserjes
Información de la comunidad
Seguro de Responsabilidad Civil para Comunidades
El escudo legal que protege a tu administración y comité ante demandas por daños a terceros
La Responsabilidad Civil es una de las coberturas más críticas para cualquier comunidad. Protege al comité de administración, la administradora y los copropietarios ante reclamaciones legales por daños causados a terceros dentro de los espacios comunes del edificio.
Sin esta cobertura, la comunidad debe asumir de su propio presupuesto las indemnizaciones, gastos médicos, honorarios legales y costos judiciales derivados de accidentes o daños. En casos graves, esto puede implicar millones de pesos en desembolsos.
Accidentes en Espacios Comunes
Cubre lesiones de residentes o visitas en halls, escaleras, ascensores, gimnasios, piscinas o estacionamientos. Incluye gastos médicos e indemnizaciones por daño físico.
Daños por Portones y Automatismos
Protección ante daños causados por portones automáticos, barreras de estacionamiento o puertas de acceso que golpeen vehículos o personas.
Filtraciones a Vecinos
Cubre daños materiales causados a propiedades vecinas por filtraciones provenientes de áreas comunes, como roturas de cañerías matrices o desperfectos en techumbre.
Caída de Elementos de Fachada
Protección ante daños causados por caída de cornisas, vidrios, revestimientos o elementos constructivos del edificio a la vía pública o propiedades adyacentes.
Gastos Legales y Defensa Jurídica
Incluye honorarios de abogados, costos judiciales y gastos de defensa en caso de demandas civiles contra la comunidad o su administración.
Responsabilidad Civil Comprensiva
Cobertura amplia que protege ante cualquier daño a terceros ocurrido dentro de las dependencias del edificio, incluyendo estacionamientos y áreas de uso común.
¿Por qué es fundamental esta cobertura?
La Responsabilidad Civil protege el patrimonio de la comunidad y evita que los copropietarios deban hacer aportes extraordinarios millonarios para cubrir indemnizaciones. Además, protege legalmente al comité de administración ante demandas por negligencia en el mantenimiento de los espacios comunes.
Sin esta cobertura, cada accidente o daño a terceros puede convertirse en una crisis financiera para toda la comunidad.
Coberturas Técnicas: Calderas y Maquinaria
Protección para el equipamiento crítico que mantiene operativo tu edificio
La Avería de Maquinaria es una cobertura técnica especializada que protege el equipamiento electromecánico del edificio ante fallas súbitas e imprevistas. A diferencia del seguro básico de incendio, esta cobertura responde ante daños mecánicos, eléctricos o electrónicos que no son causados por eventos catastróficos.
Sin esta cobertura, la comunidad debe financiar con recursos propios la reparación o reposición de equipos cuyo costo puede alcanzar varios millones de pesos, como calderas industriales, ascensores o sistemas de bombeo.
Calderas y Sistemas de Calefacción
Cubre fallas mecánicas, roturas de intercambiadores de calor, daños por sobrepresión y otros desperfectos súbitos en calderas centrales. Incluye gastos de reparación y reposición de equipos.
Certificación requerida: Muchas pólizas exigen mantener vigente la certificación técnica anual de calderas (SEC).
Ascensores y Montacargas
Protección ante daños eléctricos, mecánicos o electrónicos en sistemas de elevación. Cubre motores, tableros de control, cables, frenos y sistemas de seguridad.
Mantenimiento obligatorio: Requiere contratos de mantención preventiva vigentes para activar la cobertura.
Bombas de Agua y Sistemas Hidroneumáticos
Cubre desperfectos en bombas de agua potable, sistemas de presión, estanques hidroneumáticos y equipos de bombeo de aguas servidas. Incluye fallas por corte de luz o sobrecarga eléctrica.
Generadores de Emergencia
Protección ante fallas mecánicas o eléctricas en grupos electrógenos, incluyendo motores, alternadores, sistemas de arranque y tableros de transferencia automática.
Equipos de Climatización Central
Cubre aires acondicionados centrales, sistemas VRF, unidades condensadoras y equipos de ventilación mecánica. Incluye compresores, evaporadores y sistemas de control.
Portones Automáticos y Control de Acceso
Protección para motores de portones, barreras vehiculares, sistemas de control de acceso electrónico y equipos de seguridad automatizados.
Requisitos de Certificación y Mantenimiento
Para activar la cobertura de Avería de Maquinaria, las aseguradoras exigen que los equipos cumplan con:
- Certificación vigente: Calderas y equipos a presión deben tener certificación SEC al día.
- Mantenimiento preventivo: Contratos de mantención vigentes con empresas autorizadas.
- Registro de inspecciones: Bitácoras de revisión técnica actualizadas.
Cumplimiento Normativo y Personal (OS10)
Protección legal obligatoria para guardias y conserjes de tu edificio
La Ley de Copropiedad 21.442 y el Decreto Supremo 93 establecen obligaciones de seguro específicas para comunidades. Entre ellas, destaca el Seguro de Vida para Guardias y Conserjes que posean el curso OS10 (Guardia de Seguridad Privada).
El incumplimiento de estas obligaciones puede derivar en multas para la administración, responsabilidad civil ante accidentes laborales, y sanciones de la Dirección del Trabajo.
Seguro de Vida Guardias (OS10)
Cobertura obligatoria de UF 135 por fallecimiento para personal de seguridad con certificación OS10. Requerido por el Decreto Supremo 93 del Ministerio del Interior.
⚠️ Obligatorio para todo guardia certificado OS10. Su ausencia puede generar multas y responsabilidad civil.
Cumplimiento Ley 21.442
El seguro obligatorio de incendio y sismo debe cubrir todos los bienes comunes del edificio. La administración es responsable de mantener la póliza vigente y actualizada.
⚠️ No contar con el seguro puede derivar en multas de la CMF y responsabilidad legal ante siniestros.
Accidentes del Trabajo Personal
Además del seguro OS10, los conserjes y personal del edificio deben estar cubiertos por el seguro de accidentes laborales de su empleador (Ley 16.744). Asegúrate que el contrato de administración lo especifique.
Documentación de Cumplimiento
Te entregamos certificados de todas las coberturas para respaldar el cumplimiento normativo ante auditorías, inspecciones o requerimientos de copropietarios.
⚠️ Riesgo Legal por Incumplimiento
No contar con el Seguro de Vida OS10 o el Seguro de Incendio obligatorio puede derivar en:
- Multas de la CMF y la Dirección del Trabajo
- Responsabilidad civil personal del administrador y comité ante siniestros
- Demandas de copropietarios por negligencia en la administración
- Pérdida de cobertura bancaria en créditos hipotecarios
Asegúrate de cumplir con todas las obligaciones legales. Te ayudamos a implementar un plan de seguros completo que proteja tanto a la comunidad como a su administración.
CAMBIO NORMATIVO CMF – Diciembre 2025
Nuevas normas de la Comisión para el Mercado Financiero para seguros colectivos de condominios
¿Qué cambia con la nueva normativa?
- Obligación de póliza colectiva: Todos los edificios deben contar con un Seguro Colectivo contra Incendio que cubra bienes comunes y, opcionalmente, las unidades individuales.
- Puede evitar duplicidad: La póliza colectiva puede sustituir el seguro de incendio exigido por los bancos en créditos hipotecarios cuando las coberturas sean equivalentes.
- Indemnización para reparación: En daños parciales, el dinero se destina íntegramente a reparar la unidad afectada, no al banco.
- Certificación individual: Cada copropietario puede solicitar un certificado que acredite su cobertura ante instituciones financieras.
Beneficios para tu Comunidad
- Ahorro significativo: Elimina el costo individual del seguro hipotecario para cada copropietario.
- Cobertura más amplia: La póliza colectiva típicamente ofrece mejores condiciones que seguros individuales.
- Gestión simplificada: Una sola póliza para todo el edificio, administrada centralmente.
- Cumplimiento garantizado: Asegura el cumplimiento de la Ley 21.442 y normativa CMF.
Lee la guía completa: Si quieres conocer todos los detalles técnicos de la normativa, revisa nuestra guía completa sobre la NCG 556 de la CMF y cómo afecta a tu condominio.
Te ayudamos a implementar la póliza colectiva y cumplir con la normativa
¿Por qué cotizar con nosotros?
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Respuesta Rápida
Un ejecutivo se contactará contigo en menos de 24 horas con una cotización personalizada
Múltiples Opciones
Comparamos planes de las principales aseguradoras de Chile para encontrar la mejor oferta
Asesoría Experta
Te orientamos sobre valores referenciales y te ayudamos a elegir las coberturas adecuadas
Convenio UNAC
Asesoría experta y condiciones preferentes para administradores profesionales
Aseguradoras que Cotizamos
Trabajamos con las mejores compañías del mercado
¿Qué exige la Ley 21.442 y la normativa CMF?
Conoce las obligaciones legales que debe cumplir tu edificio
Cobertura obligatoria de bienes comunes
Todo edificio debe asegurar los bienes comunes contra incendio y siniestros. Esto incluye estructura, fachada, techos, áreas comunes, instalaciones y equipamiento compartido. El monto asegurado debe corresponder al valor de reposición real.
Opción de asegurar unidades individuales
La póliza colectiva puede extenderse opcionalmente para cubrir las unidades individuales (departamentos, oficinas, locales). Esta cobertura puede reemplazar el seguro de incendio exigido por los bancos en créditos hipotecarios.
Evitar doble pago de seguros hipotecarios
Los copropietarios con crédito hipotecario pueden usar la póliza colectiva del edificio como sustituto del seguro de incendio bancario cuando las coberturas sean equivalentes, lo que puede evitar la duplicidad de pagos. Se debe notificar al banco e incluirlo como beneficiario preferente según corresponda.
Indemnización destinada a la reparación de unidades
Según normativa CMF, en caso de daños parciales a una unidad, la indemnización se destina a su reparación o reconstrucción. En estos casos, el banco no podría exigir el pago anticipado del crédito. Solo en pérdida total el banco recibe el saldo insoluto preferentemente.
Equivalencia de coberturas con bancos
La póliza colectiva debe ofrecer coberturas equivalentes o superiores a las exigidas por las instituciones financieras. Cada copropietario tiene derecho a solicitar un certificado individual que acredite su cobertura ante el banco.
¿Cómo asegurar correctamente tu edificio?
Proceso paso a paso para implementar el Seguro Colectivo según normativa CMF
Orientación sobre el monto asegurado
Te orientamos con valores referenciales de reposición de tu edificio, considerando: superficie construida, materialidad, instalaciones especiales (ascensores, generadores, piscinas), y equipamiento. Esto te ayuda a definir un monto adecuado y evitar infraseguro.
Importante: El infraseguro activa la regla proporcional incluso en siniestros parciales, reduciendo significativamente la indemnización.
Revisión exhaustiva de la póliza actual
Analizamos tu póliza vigente para identificar: coberturas insuficientes, exclusiones importantes, montos subasegurados, oportunidades de mejora, y cumplimiento de la normativa CMF. Comparamos con ofertas del mercado para asegurar las mejores condiciones.
Implementación de póliza colectiva única
Gestionamos la contratación del Seguro Colectivo que cubre bienes comunes y opcionalmente las unidades individuales. Nos encargamos de toda la documentación, coordinación con la aseguradora, y emisión de certificados individuales para cada copropietario.
Beneficio clave: Puede evitarse la duplicidad de seguros hipotecarios cuando las coberturas sean equivalentes, simplificando la administración.
Plan de comunicación para copropietarios
Te entregamos material explicativo para informar a los copropietarios sobre: beneficios de la póliza colectiva, posibilidad de evitar duplicidad de seguros cuando las coberturas sean equivalentes, proceso para notificar al banco, derechos y coberturas incluidas, y procedimiento en caso de siniestro.
Acompañamiento y orientación en siniestros
Brindamos orientación y apoyo administrativo durante todo el proceso de denuncio y gestión de siniestros. Te ayudamos a reunir la documentación necesaria, coordinar con la aseguradora, y hacer seguimiento del proceso hasta la resolución final.
Nota: Proporcionamos asesoría y apoyo en la gestión administrativa. Las evaluaciones técnicas y resoluciones son realizadas directamente por la aseguradora según normativa vigente.
Tipos de Comunidades que Aseguramos
Cada tipo de comunidad tiene necesidades específicas
Condominios
Edificios con departamentos de propiedad exclusiva y áreas comunes compartidas.
Ver más sobre Condominios →Edificios Residenciales
Torres habitacionales con múltiples unidades y espacios comunes.
Copropiedades
Comunidades con régimen de copropiedad inmobiliaria según Ley 19.537.
¿Qué cubre el seguro de comunidades?
Protección completa para todos los riesgos
Incendio y Terremoto
Protección ante incendios, explosiones, terremotos y otros eventos naturales según las condiciones de tu póliza.
Robo y Vandalismo
Protección de bienes comunes ante robos con fuerza y daños por vandalismo.
Responsabilidad Civil
Cubre daños a terceros que ocurran dentro de las áreas comunes.
Daños por Agua
Cobertura ante filtraciones, roturas de cañerías y otros daños por agua.
Equipamiento
Protección para ascensores, generadores, sistemas de seguridad y más.
Cristales
Cobertura para ventanales, puertas de vidrio y elementos de cristal.
Cómo Calcular el Monto Asegurado de tu Edificio
El monto asegurado es una de las decisiones más importantes al contratar un seguro de comunidad. Calcular correctamente este valor garantiza que estarás protegido ante cualquier siniestro sin pagar de más.
💡 ¿Qué es el monto asegurado?
El monto asegurado es el valor máximo que la aseguradora pagará en caso de un siniestro total. Este monto debe corresponder al valor de reposición del edificio, es decir, lo que costaría reconstruirlo completamente con las mismas características.
Importante: El valor de reposición NO es lo mismo que el valor comercial del edificio. El valor comercial incluye el terreno, mientras que el seguro solo cubre la construcción y las instalaciones.
Elementos que Debes Incluir en el Cálculo
1. Estructura del Edificio
- Superficie total construida (m²)
- Costo de construcción por m² según materialidad
- Muros, losas, techumbre
- Escaleras y pasillos comunes
2. Instalaciones y Equipamiento
- Ascensores (instalación y equipos)
- Sistema eléctrico completo
- Red de agua potable y alcantarillado
- Sistema de climatización o calefacción
3. Áreas Comunes Especiales
- Piscina y sala de máquinas
- Quincho, sala de eventos, gimnasio
- Estacionamientos subterráneos
- Bodegas comunes
4. Otros Elementos
- Sistemas de seguridad (cámaras, control acceso)
- Generador eléctrico de emergencia
- Paisajismo y áreas verdes
- Mobiliario fijo de áreas comunes
Método de Cálculo Recomendado
Superficie Total Construida
Suma la superficie de todos los espacios: departamentos, áreas comunes, estacionamientos, bodegas. Puedes encontrar esta información en los planos o certificados municipales.
Valor Unitario de Construcción
El valor por m² depende de la materialidad y calidad de la construcción. En Chile, los rangos típicos son:
- • Edificio económico: 25-30 UF/m²
- • Edificio estándar: 30-40 UF/m²
- • Edificio premium: 40-55 UF/m²
- • Edificio lujo: 55+ UF/m²
Cálculo Base
Monto Asegurado = Superficie Total × Valor UF/m²
Añade Equipamiento Especial
Suma el valor de instalaciones especiales como ascensores (cada uno puede valer 3.000-5.000 UF), generadores, piscina climatizada, etc.
Errores Comunes a Evitar
❌ Sub-aseguramiento
El error más grave. Si aseguras tu edificio por menos de su valor real, la aseguradora aplicará la regla proporcional.
⚠️ Sobre-aseguramiento
Asegurar por más del valor real solo aumenta la prima sin beneficio adicional.
⚠️ No Actualizar el Valor
Los costos de construcción aumentan con la inflación y el valor de la UF.
⚠️ Incluir el Valor del Terreno
El seguro solo cubre lo que puede destruirse: la construcción.
📋 Checklist de Actualización Anual
💡 Consejo: Muchas pólizas incluyen cláusula de actualización automática por IPC o variación UF. Consulta con tu corredor si tu póliza la tiene.
Preguntas Frecuentes sobre Seguros de Copropiedad
Respuestas claras para administradores y comités
Obligación legal del seguro de comunidades
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria de Chile establece que todas las comunidades y edificios deben contar con un seguro contra incendio que cubra la estructura y bienes comunes. Como administrador o comité de administración, es tu responsabilidad mantener esta cobertura vigente.
Responsabilidad del administrador
El administrador debe contratar y mantener vigente el seguro obligatorio. El no cumplimiento puede generar responsabilidad legal ante la comunidad en caso de siniestro.
Coberturas mínimas obligatorias
Como mínimo debe cubrirse incendio en estructura y bienes comunes. Sin embargo, se recomienda ampliar a terremoto, responsabilidad civil y otros riesgos.
Aprobación en asamblea
Los gastos del seguro deben ser aprobados en asamblea de copropietarios y distribuidos según porcentajes de dominio.
Renovación anual
El seguro debe renovarse anualmente y es importante revisar las coberturas, montos asegurados y condiciones cada año.
Preguntas Frecuentes
Resuelve tus dudas sobre seguros de comunidades
¿Qué se considera "Espacio Común" en mi edificio?
Según la Ley 21.442, no son solo los pasillos y la entrada. Incluye toda la obra gruesa (muros estructurales, losas, techumbre), fachadas, instalaciones de servicios (cañerías, cableado central) y amenidades como quinchos, gimnasios o piscinas. El seguro debe proteger la reconstrucción total de estas áreas.
¿Es obligatorio contratar el Seguro de Sismo?
La Ley exige obligatoriamente cobertura de Incendio. Sin embargo, la cobertura de Sismo depende de lo que estipule el Reglamento de Copropiedad de tu comunidad. En la práctica, más del 90% de los edificios lo incluye para evitar que los copropietarios deban asumir costos millonarios de reparación estructural tras un terremoto.
¿Qué cubre la Responsabilidad Civil de la comunidad?
Es el "escudo" del comité y la administración. Cubre los gastos por daños a terceros ocurridos dentro del condominio. Ejemplos: una visita que resbala en el piso mojado del hall, un portón que golpea un auto residente, o una cornisa que cae a la vía pública. Sin esto, la comunidad debe pagar de su bolsillo las indemnizaciones.
¿El seguro de espacios comunes cubre las unidades (departamentos)?
El seguro de la comunidad cubre obligatoriamente los bienes comunes. Las unidades privadas deben estar aseguradas por sus dueños, salvo que el Reglamento de Copropiedad indique contratar una póliza colectiva para todo el edificio (lo cual suele ser más económico y seguro para evitar infraseguros).
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